本報(bao)(bao)記(ji)者 梁(liang)寶欣 李(li)貝貝 深(shen)圳報(bao)(bao)道

7月7日，香港(gang)(gang)金(jin)融(rong)管(guan)(guan)理(li)局(ju)（簡稱“香港(gang)(gang)金(jin)管(guan)(guan)局(ju)”）宣布向銀行發出指(zhi)引，修(xiu)訂適用(yong)于物(wu)業按揭貸款(kuan)的(de)逆周期宏(hong)觀審(shen)慎監管(guan)(guan)措(cuo)施，其(qi)中包括價值1500萬(wan)港(gang)(gang)元(yuan)(yuan)或以下的(de)自(zi)用(yong)住宅物(wu)業的(de)按揭成(cheng)數(shu)上限(xian)調整至70%，價值1500萬(wan)港(gang)(gang)元(yuan)(yuan)以上至3000萬(wan)港(gang)(gang)元(yuan)(yuan)的(de)自(zi)用(yong)住宅物(wu)業的(de)按揭成(cheng)數(shu)上限(xian)調整至60%等。

香港(gang)金管(guan)(guan)局總(zong)裁余偉文(wen)稱，市場數據顯示，截至6月底，香港(gang)整體住宅樓(lou)(lou)價較2021年高(gao)(gao)位累計下(xia)跌(die)13%。非住宅物(wu)(wu)(wu)業(ye)市場的情況亦(yi)相近似(si)。根據差餉物(wu)(wu)(wu)業(ye)估價署最新公布的統(tong)計資(zi)料，寫(xie)字樓(lou)(lou)、分(fen)(fen)層(ceng)工廠大(da)廈及(ji)零售物(wu)(wu)(wu)業(ye)的價格比2018—2019年高(gao)(gao)峰期分(fen)(fen)別下(xia)跌(die)20%、8%及(ji)17%。綜合各(ge)方面的考慮(lv)，在繼續(xu)維持銀行體系(xi)穩定(ding)及(ji)物(wu)(wu)(wu)業(ye)按(an)揭貸款風險(xian)得(de)到(dao)妥善管(guan)(guan)理前(qian)提下(xia)，香港(gang)金管(guan)(guan)局調整了部分(fen)(fen)物(wu)(wu)(wu)業(ye)按(an)揭貸款的逆周期宏(hong)觀(guan)審慎(shen)監管(guan)(guan)措(cuo)施(shi)。此(ci)次(ci)修(xiu)訂后，市民(min)購置物(wu)(wu)(wu)業(ye)將可以承(cheng)受較高(gao)(gao)成數的按(an)揭貸款。

(資料圖片(pian)僅(jin)供參(can)考(kao))

需(xu)要(yao)注意(yi)的是(shi)(shi)，這是(shi)(shi)香港自2009年實施逆(ni)周期宏觀審慎監管措施以來，首次放寬(kuan)針對住宅物業的措施。

最大的利好點是剛改項目

據了解，此(ci)次香港金(jin)管局(ju)對逆周期宏觀審慎監管措施(shi)作出修(xiu)訂，主要包(bao)括三大措施(shi)：調整自(zi)用物業按(an)揭成數(shu)、非住宅物業按(an)揭成數(shu)、放寬(kuan)以(yi)資產水平為(wei)審查基礎(chu)的(de)按(an)揭成數(shu)。

具體來看，香港(gang)金管局(ju)將價(jia)值(zhi)(zhi)1500萬港(gang)元或以(yi)下的自用住宅(zhai)(zhai)物(wu)業的按揭(jie)成(cheng)數上限(xian)調整(zheng)至(zhi)七成(cheng)；價(jia)值(zhi)(zhi)1500萬港(gang)元以(yi)上至(zhi)3000萬港(gang)元的自用住宅(zhai)(zhai)物(wu)業的按揭(jie)成(cheng)數上限(xian)調整(zheng)至(zhi)六成(cheng)；價(jia)值(zhi)(zhi)3000萬港(gang)元以(yi)上的自用住宅(zhai)(zhai)物(wu)業的按揭(jie)成(cheng)數上限(xian)維持于五成(cheng)。

“為了(le)避免適用按(an)(an)揭(jie)比(bi)率(lv)出現(xian)驟降情(qing)況，某些樓價水平的(de)(de)按(an)(an)揭(jie)比(bi)率(lv)會以漸進形式改變。非自(zi)用住宅(zhai)物業的(de)(de)按(an)(an)揭(jie)成數上限(xian)維持于五成。”香港(gang)金管局(ju)稱。

此外，香(xiang)港金(jin)管局(ju)還將(jiang)非住宅物業的(de)(de)(de)(de)按(an)揭(jie)成(cheng)數(shu)上(shang)(shang)(shang)限由五(wu)成(cheng)提升(sheng)至(zhi)六成(cheng)；以“資產水平(ping)(ping)”為(wei)審批基(ji)礎的(de)(de)(de)(de)物業按(an)揭(jie)貸(dai)款(kuan)的(de)(de)(de)(de)按(an)揭(jie)成(cheng)數(shu)上(shang)(shang)(shang)限由四成(cheng)提升(sheng)至(zhi)五(wu)成(cheng)。同(tong)時(shi)，取(qu)消目前(qian)主(zhu)要收入來自(zi)香(xiang)港以外地(di)區的(de)(de)(de)(de)按(an)揭(jie)貸(dai)款(kuan)申請人限制(zhi)，將(jiang)所適(shi)用的(de)(de)(de)(de)按(an)揭(jie)成(cheng)數(shu)上(shang)(shang)(shang)限及“供款(kuan)與入息比率”上(shang)(shang)(shang)限下(xia)調10個百分(fen)(fen)點的(de)(de)(de)(de)要求；取(qu)消目前(qian)按(an)揭(jie)申請人因整體按(an)揭(jie)成(cheng)數(shu)超過金(jin)管局(ju)所容許的(de)(de)(de)(de)水平(ping)(ping)20個百分(fen)(fen)點時(shi)，將(jiang)所適(shi)用的(de)(de)(de)(de)“供款(kuan)與入息比率”上(shang)(shang)(shang)限下(xia)調5個百分(fen)(fen)點的(de)(de)(de)(de)要求。

7月8日，易居研究(jiu)院研究(jiu)總監嚴躍進(jin)向《華(hua)夏時報》記(ji)者表(biao)示，香港此次對于低總價住宅、商辦、無收入有資產(chan)群體這三(san)類落(luo)實(shi)了寬(kuan)松的(de)(de)(de)貸款(kuan)額度政策(ce)，實(shi)際上也相當于內地的(de)(de)(de)降(jiang)低首(shou)付比例的(de)(de)(de)政策(ce)，只(zhi)是表(biao)述(shu)方式不(bu)同。所以這也是貸款(kuan)政策(ce)持續寬(kuan)松、降(jiang)低購房成本激(ji)活購房需求的(de)(de)(de)導向。

在嚴躍進看來，此次香港(gang)房(fang)貸政策放寬，最(zui)大的利好點自然是剛改項(xiang)目(mu)，即1500萬(wan)港(gang)元的項(xiang)目(mu)，其貸款額度從50%可以提高到(dao)70%，能夠實(shi)實(shi)在在地降低購房(fang)成本。

14年來首次放寬住宅物業按揭貸款措施

嚴躍進(jin)指出，這是2009年以(yi)來香(xiang)港(gang)首次對房貸(dai)額度進(jin)行放寬，即改(gai)變了“樓市辣招”做法，落實(shi)了寬松化(hua)的導(dao)向。這也說明香(xiang)港(gang)的樓市寬松周期已經開啟(qi)。

值得(de)注意的(de)是，香(xiang)港金管(guan)局對此次房(fang)貸(dai)額度放寬政策(ce)稱(cheng)為“調整物(wu)業按揭(jie)貸(dai)款(kuan)的(de)逆周期(qi)宏(hong)觀審慎(shen)監(jian)管(guan)措施”。

那什么(me)是(shi)樓(lou)市(shi)(shi)的(de)(de)“逆周(zhou)期(qi)監(jian)管措施”？香港(gang)金管局前總(zong)裁陳德霖曾公開表示(shi)，“顧名思義，就是(shi)因應(ying)樓(lou)市(shi)(shi)周(zhou)期(qi)的(de)(de)演變而采取(qu)適當的(de)(de)措施去調節按揭信貸的(de)(de)供應(ying)。亦即是(shi)說，在樓(lou)市(shi)(shi)上升(sheng)周(zhou)期(qi)時，收(shou)緊按揭供應(ying)，在樓(lou)市(shi)(shi)進(jin)入下(xia)行周(zhou)期(qi)時便(bian)松綁。”

2009年(nian)10月(yue)(yue)，彼(bi)時剛接任為香(xiang)港(gang)金(jin)管(guan)局(ju)總(zong)裁的陳德(de)霖，因察(cha)覺到香(xiang)港(gang)的樓市(shi)，在樓宇供應(ying)不(bu)足、美國實行量(liang)化寬松貨(huo)幣政策而(er)導致香(xiang)港(gang)出(chu)現(xian)負實質(zhi)利率和大量(liang)資金(jin)流入港(gang)元的情況下，樓市(shi)過(guo)熱(re)的風險明(ming)顯上升，其在2009年(nian)10月(yue)(yue)23日推(tui)出(chu)首輪的逆周期監(jian)管(guan)措施，收緊香(xiang)港(gang)樓市(shi)按揭成數。

據(ju)悉，2009年10月23日，香(xiang)港金管局首(shou)次推出住宅按(an)揭貸(dai)款的(de)審慎監管措施，要(yao)求價(jia)值2000萬港元(yuan)(yuan)或(huo)以上(shang)(shang)的(de)住宅物業，實(shi)施六成(cheng)(cheng)按(an)揭成(cheng)(cheng)數上(shang)(shang)限；樓(lou)價(jia)低于2000萬港元(yuan)(yuan)的(de)物業，則繼續沿用七成(cheng)(cheng)按(an)揭上(shang)(shang)限，但實(shi)際貸(dai)款額最高不(bu)超(chao)過1200萬港元(yuan)(yuan)。

彼時陳德(de)霖表(biao)示(shi)：“推出這些(xie)審慎(shen)監(jian)管(guan)措施的目的，是確保銀(yin)行按照審慎(shen)的原則管(guan)理按揭(jie)貸款(kuan)的風險，以保證銀(yin)行體系穩(wen)定。略為(wei)調低(di)高價住宅物(wu)業的按揭(jie)成數(shu)上限，將會有助銀(yin)行更審慎(shen)地(di)去管(guan)理信貸風險。”

此(ci)外，陳德霖還在(zai)2014年7月指出，無論(lun)如(ru)何(he)，逆(ni)周期監(jian)管措施都會對(dui)置業(ye)(ye)人(ren)士（不管是(shi)自(zi)住、投資或投機(ji)）和銀(yin)行業(ye)(ye)務帶來影響(xiang)。但(dan)金管局的職責是(shi)保持(chi)銀(yin)行和金融(rong)穩定。“我們的目的是(shi)在(zai)地產(chan)市場(chang)上升周期時，盡量(liang)減低置業(ye)(ye)者的借貸(dai)，以減低銀(yin)行的風險和整(zheng)個(ge)金融(rong)體系(xi)投入樓(lou)市的杠(gang)桿(gan)。”陳德霖稱。

而余(yu)偉文也于今(jin)年7月7日表示(shi)，自2009年實施物業按揭(jie)貸款逆周期宏(hong)觀審慎監(jian)管(guan)措施以來，金(jin)管(guan)局(ju)一直密切(qie)監(jian)察樓(lou)價走勢、樓(lou)市(shi)成(cheng)交量、本地(di)經濟狀況(kuang)和外圍環境等(deng)一系列因素(su)，評(ping)估樓(lou)市(shi)的情(qing)況(kuang)，適時調(diao)整這些措施，以確保銀行妥善管(guan)理(li)按揭(jie)貸款業務(wu)涉及(ji)的風險，并有足(zu)夠能力應對樓(lou)價一旦(dan)出(chu)現大(da)幅(fu)調(diao)整的挑(tiao)戰(zhan)。

不過，此次調整是香港金管(guan)局(ju)2009年實施逆周期(qi)宏(hong)觀審慎(shen)監管(guan)措施以(yi)來，首次放寬針(zhen)對住(zhu)宅物(wu)業的措施。

香(xiang)(xiang)港(gang)金管局指出，受(shou)新冠疫情和息口(kou)（利(li)息）上升影響，香(xiang)(xiang)港(gang)住(zhu)宅樓(lou)(lou)價在(zai)2022年開始調整，今年初縱(zong)有(you)反彈，但市場數據顯(xian)示，截至6月底(di)，整體住(zhu)宅樓(lou)(lou)價較(jiao)(jiao)2021年高(gao)(gao)位(wei)累(lei)計下跌13%。非住(zhu)宅物業市場的(de)情況(kuang)亦相近似。根據差餉物業估(gu)價署最新公(gong)布(bu)的(de)統計資料(liao)，寫字樓(lou)(lou)、分層工(gong)廠(chang)大(da)廈及零售物業的(de)價格比2018—2019年高(gao)(gao)峰期分別下跌20%、8%及17%。外(wai)部環境方面，主要經(jing)濟體仍(reng)然面對較(jiao)(jiao)大(da)通脹壓力，利(li)率可能在(zai)往后一段時間仍(reng)處于較(jiao)(jiao)高(gao)(gao)水平，環球(qiu)經(jing)濟若(ruo)因利(li)率高(gao)(gao)企而(er)放(fang)慢(man)增長，香(xiang)(xiang)港(gang)經(jing)濟難免也會受(shou)到(dao)影響。

綜合各方面的考(kao)慮(lv)，香港金管(guan)局(ju)在(zai)繼續維(wei)持銀行(xing)體系穩定及(ji)物業(ye)按揭(jie)貸款風險得到妥善管(guan)理前提下，調整(zheng)了部分物業(ye)按揭(jie)貸款的逆周期(qi)宏(hong)觀審慎監管(guan)措(cuo)施(shi)。

嚴躍進指出，香港貸款(kuan)政(zheng)(zheng)策(ce)對于內地近期房(fang)地產政(zheng)(zheng)策(ce)有(you)非(fei)常大的啟發(fa)。香港落實(shi)了非(fei)常寬松的貸款(kuan)政(zheng)(zheng)策(ce)，也(ye)意味著貸款(kuan)政(zheng)(zheng)策(ce)是激(ji)活樓市需(xu)(xu)求(qiu)的重要舉(ju)措(cuo)，這也(ye)要求(qiu)內地在(zai)房(fang)貸政(zheng)(zheng)策(ce)方(fang)面繼續創(chuang)新(xin)，進一步激(ji)活合理住(zhu)房(fang)消費需(xu)(xu)求(qiu)。

“今(jin)次修訂后，市民購(gou)置(zhi)物業將可以承(cheng)造（承(cheng)受）較高成數(shu)的按揭貸款。”香(xiang)港金管局(ju)還(huan)提醒市民大眾，置(zhi)業是(shi)人(ren)生的重要決定(ding)(ding)，在做買房決定(ding)(ding)時，應該量力(li)而為，審慎(shen)管理當中的財務風(feng)險。

責任編(bian)輯(ji)：張蓓 主編(bian)：張豫寧