本報記(ji)者 梁寶(bao)欣 李貝貝 深(shen)圳報道

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仲量聯行數(shu)據(ju)顯示，2023年上半年以(yi)廣州(zhou)和深圳(zhen)為(wei)主的華南(nan)區房(fang)地(di)產(chan)(chan)大宗交(jiao)(jiao)易(yi)(yi)(yi)錄(lu)得數(shu)據(ju)約為(wei)164億(yi)元(yuan)(yuan)，達到去年全(quan)(quan)年交(jiao)(jiao)易(yi)(yi)(yi)額(e)的71%。其中(zhong)，深圳(zhen)房(fang)地(di)產(chan)(chan)大宗交(jiao)(jiao)易(yi)(yi)(yi)總額(e)約為(wei)48億(yi)元(yuan)(yuan)，接近去年全(quan)(quan)年交(jiao)(jiao)易(yi)(yi)(yi)總額(e)的56%。以(yi)物業(ye)類型劃分，辦公樓占比最高，交(jiao)(jiao)易(yi)(yi)(yi)額(e)約38億(yi)元(yuan)(yuan)，占總額(e)約81%；從(cong)交(jiao)(jiao)易(yi)(yi)(yi)面(mian)積(ji)看，辦公樓的交(jiao)(jiao)易(yi)(yi)(yi)面(mian)積(ji)接近6.5萬平米，占比約為(wei)62%。

7月6日，仲(zhong)量聯行(xing)深圳(zhen)投(tou)資(zi)及(ji)資(zi)本市(shi)場(chang)部總(zong)監曾紀欣向(xiang)《華(hua)夏時報》記者表示：“歐美市(shi)場(chang)的(de)加(jia)息進(jin)程導(dao)致(zhi)境外(wai)資(zi)金回籠或追求更(geng)高(gao)回報，但我(wo)們欣喜地(di)看到(dao)上半年外(wai)資(zi)資(zi)金重返(fan)深圳(zhen)房(fang)地(di)產投(tou)資(zi)市(shi)場(chang)。期待隨著(zhu)國(guo)外(wai)加(jia)息過程趨向(xiang)結束，及(ji)市(shi)場(chang)更(geng)加(jia)理性化，會有更(geng)多境外(wai)資(zi)金投(tou)入深圳(zhen)房(fang)地(di)產市(shi)場(chang)。”

據悉，在今年上半年深圳房地(di)產投資市場里，鐵(tie)獅門(men)和輝盛國際以7.27億元(yuan)買(mai)(mai)入(ru)深潤大(da)廈(sha)項目(mu)的長租公寓部分(fen)、總部位于新加(jia)坡的房地(di)產投資管理公司silkRoad買(mai)(mai)入(ru)深南68萬科里約(yue)1.5萬平米。

深圳辦公樓投資市場以自用為主導

仲量(liang)聯行指出，今年(nian)上半年(nian)深圳辦(ban)(ban)公(gong)樓(lou)投資市(shi)場需(xu)求依(yi)然以(yi)自用為(wei)(wei)主(zhu)導(dao)，81%的辦(ban)(ban)公(gong)樓(lou)成(cheng)(cheng)交(jiao)皆為(wei)(wei)自用。不過(guo)，對比去年(nian)自用比例(li)有所下降，其中，買家以(yi)銀行、保險和證券(quan)等金融企業為(wei)(wei)主(zhu)，共占約一半（48%）成(cheng)(cheng)交(jiao)。

6月25日，浙(zhe)商銀行(xing)發布(bu)公告稱，將斥(chi)資23.34億元購置深圳(zhen)中洲濱海商業(ye)(ye)中心西(xi)塔（1棟 A座）第1—21層作為(wei)(wei)營業(ye)(ye)辦公用房使用，總建筑面積(ji)為(wei)(wei)41186.70平(ping)(ping)米(mi)。按此(ci)計算，浙(zhe)商銀行(xing)購置該(gai)房產的(de)均價為(wei)(wei)5.67萬(wan)元/平(ping)(ping)米(mi)。對于購買的(de)原因，浙(zhe)商銀行(xing)稱，是(shi)為(wei)(wei)滿足經(jing)營需要。基于其(qi)深圳(zhen)分(fen)行(xing)業(ye)(ye)務發展、人員隊伍的(de)逐(zhu)步擴大(da)，以及長遠發展考慮。

那此次浙商銀行大手筆購入辦公樓，是(shi)不是(shi)釋放出深圳寫字樓開始(shi)企(qi)穩回升的信(xin)號？

國家高端智庫研究員宋丁向《華夏時報(bao)》記者指出，寫(xie)字樓也是房地(di)產市場(chang)的(de)一部(bu)分。從目(mu)前的(de)格(ge)局來看，大的(de)環(huan)境仍然還比較復(fu)雜，短期內市場(chang)還沒有活躍起來。某(mou)一個企業來買寫(xie)字樓，并不能證明就(jiu)要(yao)筑(zhu)底回暖，這(zhe)只是一個企業行為。

“我(wo)覺得寫(xie)字樓這種產(chan)品(pin)，不是單靠一個(ge)城市(shi)回(hui)暖的。如果全(quan)國經濟趨穩向好，整個(ge)房地(di)產(chan)市(shi)場，特(te)別是寫(xie)字樓市(shi)場，像深圳這些一線城市(shi)的寫(xie)字樓就(jiu)會企穩回(hui)暖，觸底回(hui)升。我(wo)們可能還要再(zai)稍微耐心等待(dai)一下，可能未來兩(liang)三年內會有這樣一個(ge)機會出(chu)來。”宋丁說道。

同時，仲量聯行也指出，深(shen)圳(zhen)企業在購置自用辦(ban)(ban)公(gong)樓方(fang)面(mian)(mian)的需求保持相(xiang)對平穩(wen)，2023年(nian)(nian)上半年(nian)(nian)錄得多(duo)筆TMT與(yu)金(jin)融企業的成交(jiao)記錄，南(nan)山前海片區多(duo)個項目也完成了整層面(mian)(mian)積出售。但整體而(er)言，今年(nian)(nian)上半年(nian)(nian)，深(shen)圳(zhen)辦(ban)(ban)公(gong)樓租賃市場(chang)需求端活躍(yue)度(du)承壓下行，且成交(jiao)轉化率有所(suo)回落。

仲(zhong)量聯行(xing)表示，盡管企業自(zi)購自(zi)用需(xu)求(qiu)較為穩定，對辦公樓(lou)市場凈吸(xi)納量起到一(yi)定的支撐(cheng)作用，但由于市場化租賃去化速度不甚理想(xiang)，二(er)季(ji)度深圳全市甲級辦公樓(lou)市場凈吸(xi)納量約8萬平米(mi)，較一(yi)季(ji)度稍顯(xian)遜色(se)。

此外(wai)，仲量聯(lian)行還指出(chu)，2023年(nian)上(shang)半年(nian)，深圳(zhen)經(jing)(jing)濟(ji)(ji)社會恢復(fu)(fu)常態化(hua)運行。在穩(wen)增長(chang)政(zheng)策引領下(xia)，一季(ji)度(du)經(jing)(jing)濟(ji)(ji)呈現良好(hao)復(fu)(fu)蘇開(kai)端，社會消費亦加速反彈。疫情壓力緩(huan)解與經(jing)(jing)營(ying)預期(qi)轉好(hao)帶動企(qi)業(ye)(ye)信心重塑。面對經(jing)(jing)濟(ji)(ji)下(xia)行壓力，二季(ji)度(du)深圳(zhen)經(jing)(jing)濟(ji)(ji)發展進(jin)入常態化(hua)復(fu)(fu)蘇區間。經(jing)(jing)濟(ji)(ji)生產(chan)端的(de)(de)修(xiu)復(fu)(fu)中，服(fu)務業(ye)(ye)的(de)(de)貢(gong)獻比重較大，經(jing)(jing)濟(ji)(ji)增長(chang)面臨結構性不平(ping)衡，內生動力有所(suo)不足。統計數據顯示，深圳(zhen)1至5月規(gui)模以(yi)上(shang)工業(ye)(ye)增加值累(lei)計同比上(shang)漲2.5%，較一季(ji)度(du)增速收(shou)窄2個(ge)百分點(dian)。經(jing)(jing)濟(ji)(ji)效(xiao)益(yi)復(fu)(fu)蘇基礎尚未(wei)牢固，促使(shi)更多企(qi)業(ye)(ye)維持謹(jin)慎的(de)(de)不動產(chan)策略，成本節約型租戶在辦公樓租賃市場占據主導地位。

外資資金重返深圳房地產投資市場

值(zhi)得一提的是(shi)，仲量聯行表示，今(jin)年上(shang)半(ban)年，除辦公(gong)樓(lou)物(wu)業(ye)外(wai)，零售類資(zi)產得益于消(xiao)費(fei)復蘇以及消(xiao)費(fei)基礎(chu)設施納入(ru)公(gong)募REITs，關注度有所回(hui)升。物(wu)流倉儲、產業(ye)園及長租公(gong)寓依然(ran)是(shi)投(tou)資(zi)機構關注的熱(re)點板塊。同時，今(jin)年上(shang)半(ban)年深(shen)圳房(fang)地產投(tou)資(zi)市(shi)場(chang)還看到了外(wai)資(zi)資(zi)金的回(hui)歸(gui)。

5月(yue)23日，鐵(tie)獅(shi)門和星(xing)獅(shi)地產集團成員輝盛(sheng)國際(ji)向華潤置地的附(fu)屬公(gong)司收購“深(shen)潤大廈”項目的長租(zu)公(gong)寓(yu)部分（面積達25,076平米），并(bing)通(tong)過深(shen)度改造(zao)將項目打造(zao)為中高端(duan)長租(zu)公(gong)寓(yu)，總投資約為人(ren)民幣7.17億元。據了(le)解，該項目位(wei)于深(shen)圳深(shen)南(nan)東路1001號(hao)。

此外，今年一季度，總部位于新加坡的房地產投資管理公司silkRoad買入(ru)深南68萬(wan)科里(li)15,315平米。

展(zhan)望后(hou)市，曾紀欣表示(shi)，雖然在銀行貸(dai)款、債(zhai)權融資和股權融資等(deng)方面出臺(tai)了一(yi)系(xi)列(lie)的政策，但疫情后(hou)深圳房地產市場(chang)(chang)(chang)的回(hui)暖與整體(ti)經濟復蘇息(xi)息(xi)相關，是一(yi)個緩慢的過程。最近公(gong)募REITs市場(chang)(chang)(chang)的波動，一(yi)定程度上促使投(tou)資者重新審視(shi)房地產市場(chang)(chang)(chang)的價格回(hui)報關系(xi)，從長遠而言，這(zhe)有助(zhu)市場(chang)(chang)(chang)理性(xing)發(fa)展(zhan)，促進公(gong)募REITs市場(chang)(chang)(chang)的成熟(shu)。

仲量聯行深圳商業(ye)地(di)產部(bu)總(zong)監李文杰認(ren)為，由于內(nei)外(wai)部(bu)經濟環(huan)境的(de)(de)復雜性，且預(yu)計大(da)部(bu)分企業(ye)仍將(jiang)(jiang)維持當前(qian)謹(jin)慎的(de)(de)不動產策略，增量租賃需求的(de)(de)釋放仍面臨較(jiao)大(da)挑戰。而下(xia)半年深圳甲級辦(ban)公樓市場將(jiang)(jiang)迎來新項目落成(cheng)高峰(feng)，供求失衡(heng)加(jia)劇將(jiang)(jiang)推動深圳辦(ban)公樓市場空(kong)置率水平(ping)在(zai)年內(nei)繼續抬升(sheng)，這勢必(bi)進一(yi)步壓(ya)縮業(ye)主的(de)(de)議(yi)價空(kong)間，因(yin)此，租金(jin)水平(ping)預(yu)計在(zai)年內(nei)持續受(shou)下(xia)行壓(ya)力(li)影(ying)響。

責任(ren)編(bian)輯(ji)：張(zhang)蓓 主編(bian)：張(zhang)豫寧